#10: Technical Due Diligence: Systematische Gebäudebewertung im Brandschutz | Im Gespräch mit Ann-Katrin Kranz

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00:00:20: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Feuertrutz on Air, dem Podcast für den vorbeugenden Brandschutz.

00:00:26: Mein Name ist André Geselchen, ich bin Chefredakteur bei Feuertrutz.

00:00:29: Und heute begrüße ich an Katrin Kranz, Brandschutzachverständige sowie Niederlassungsleiterin München und Memmigen bei der Endres Ingenieurgesellschaft.

00:00:38: Gemeinsam sprechen wir heute darüber, worauf es bei der systematischen Bewertung von Bestandsbauten aus brandschutztechnischer Sicht im Rahmen einer technical due diligence ankommt.

00:00:48: Gerade beim An- oder Verkauf bei Instandhaltung oder geplanten Sanierungen ist es entscheidend Risiken, Nachrüstungsbedarf und Mängel frühzeitig zu erkennen, um solide Investitionsentscheidungen treffen zu können und unvorhergesehene Kosten oder rechtliche Risiken zu vermeiden.

00:01:02: Frau Granz bringt aus ihrer Praxis viel Erfahrung rund um solche Bewertungen von Bestandsgebäuden mit.

00:01:07: Schön, dass Sie heute unser Gast sind und herzlich willkommen.

00:01:10: Ja, vielen Dank.

00:01:10: Guten Tag, Herr Geselchen.

00:01:12: Ich freue mich auch sehr, an dem Podcast teilnehmen zu dürfen und bin gespannt, was uns die Folge jetzt bringt.

00:01:18: Ja, ich auch.

00:01:19: Und ja, ich denke, wir legen los, indem wir erstmal klären, was ist das genau, was verbirgt sich hinter unserem Thema von heute.

00:01:26: Also, was versteht man unter so einer technical due diligence, wenn wir das jetzt TDD als Abkürzung dafür?

00:01:32: im Weiteren, wenn wir da im Kontext von Brandschutz drauf schauen.

00:01:38: Ja, und vielleicht auch, wie unterscheidet sich so etwas dann von einer normalen Brandschutzbegehung, die es ja auch gibt?

00:01:44: Also der Begriff der TDD kommt eigentlich aus der Immobilienwirtschaft.

00:01:50: Das umfasst erstmal eine grundsätzliche technische Bewertung eines Bestandsgebäudes und beinhaltet eben Alles was zur Technik gehört.

00:01:59: Heißt jetzt bauordnungsrechtlich, also baulichen Brandschutz in unserem Fall, Anlagentechnik, aber auch sonst Klimatechnik, Steuerungstechnik.

00:02:09: Also wirklich alles was man technisch am Gebäude vorsehen kann.

00:02:13: Und wir als Brandschutzplaner bestrengen uns eben nur auf den brandschutztechnischen Teil.

00:02:18: der TDD und das umfasst eben das Bauordnungsrecht als brandschutztechnisches Sicht und alles, was dazugehört, dem baulichen Brandschutz, den anlagentechnischen Brandschutz, aber auch dem organisatorischen Brandschutz.

00:02:29: Da werden wir sicher auch noch mal ins Detail gehen, was genau sie sich da anschauen.

00:02:35: Mich würde auch noch interessieren zum Beginn, was sind das für Anlässe, die so etwas auslösen?

00:02:40: Also warum kommen Auftraggeber typischerweise zu ihnen und sagen, Ich möchte eine TDD für mein Gebäude haben.

00:02:47: Ja, wie wir es jetzt eingangs schon hatten, durch das, dass die TDD eigentlich aus der Immobilienwirtschaft kommt, begegnen uns TDDs als Brandschutzplaner vorrangig bei An- und Fährkauf von Gebäuden.

00:02:57: Weil gerade da, man wird es monetär für den Fährkäufer oder auch den Ankäufer interessant, in welchem Zustand des Gebäudes sich befindet, wo vielleicht nachgebessert werden muss, an welchen Stellschrauben gedreht werden kann oder ob es vielleicht auch schwerwiegende große Mängel gibt.

00:03:13: Ist das dann typischerweise der Verkäufer, der das vorher klären will oder kommt das manchmal auch dann auf Druck oder Veranlassung eines Käufers, der sagt, ich will ein bisschen genauer wissen, was mich da erwartet, bevor ich mein Geld investiere?

00:03:28: Nicht zwangsläufig nur der Verkäufer oder Ankäufer.

00:03:32: Im besten Fall erleben wir es, dass beide Seiten Interesse daran haben und eine TDD durchführen lassen.

00:03:39: Ja, es gibt dann oftmals natürlich unterschiedliche Meinungen, aber wie gesagt, wir wurden sowohl beim Verkauf als auch beim Ankauf schon mit TDDs eingebunden.

00:03:48: Und dann zahlt der, der sich das wünscht?

00:03:50: Oder wer ist dann letztlich der Auftraggeber, der ihre Leistung bezahlt?

00:03:54: Kann das also auch der Antäufer sein, der sagt... Ich beauftrage das und das ist dann auch das, was ich am Ende honoriere.

00:04:01: Ja,

00:04:02: also wenn das ein geeignetes Invest ist, das getätigt werden soll, dann ist es dem Käufer oftmals auch schon Geld wert, da nochmal genau darauf zu schauen.

00:04:12: Wobei man auch sagen muss, TDDs werden eigentlich erst durchgeführt, wenn wirklich ein konkreter Kaufwunsch besteht.

00:04:18: Also rein auf Verdacht hatten wir es noch nie.

00:04:20: Es war dann eher so zum Vertragsschluss hin, dass nochmal schnell die TDD durchgeführt werden soll.

00:04:27: Jetzt haben Sie ja schon angedeutet, was man sich bei einer TDD anschaut als Brandschützer.

00:04:33: Gehen wir da doch jetzt am besten mal ins Detail.

00:04:36: Also, welche Aspekte müssen da typischerweise überprüft werden?

00:04:40: Ja, eigentlich sind es einige.

00:04:41: Und wie Sie es jetzt vorher auch schon richtig erkannt haben, wir bekommen einen entsprechenden Auftrag dafür.

00:04:46: Und das ist sehr unterschiedlich, wie tief man da rein gehen will.

00:04:50: oder auch darf, sage ich jetzt mal, weil wenn wir nur an der Oberfläche kratzen sollen und uns jetzt vielleicht nicht detailliert mit Gebäuden beschäftigen können, erfolgt manchmal der Hinweis einfach, sich mit gewissen Themen nochmal näher zu beschäftigen.

00:05:03: Aber grundsätzlich gilt Genehmigungsgrundlage ist wichtig, es wird geprüft, ob sich um einen genehmigten Bestand handelt.

00:05:11: Im Optimalfall haben wir vielleicht ein Brandschutzkonzept oder ein Nachweis, das geprüft oder eine Nachweis, der geprüft ist.

00:05:17: den wir dann einfach mit dem Gebäude abgleichen können und im Brandschutznahmeis oder Konzept sind, dann ja alle weitergehenden Anforderungen auch geregelt, die dann mit dem Unterlagenbestand des Gebäudes sozusagen abgeglichen werden können.

00:05:31: Das heißt, Sie machen so eine Solist-Analyse mit dem Baurecht und oder dem Brandschutzkonzept und gucken, wie sollte das Gebäude sein und was finde ich vor?

00:05:41: Genau, das finde ich aber schon spannend nochmal.

00:05:43: zu hören, wie tief sie dann auch graben.

00:05:47: Also gehen sie eher durchs Gebäude mit offenen Augen und schauen sich parallel den Plan an oder machen sie regelmäßig die Unterdecken auf oder öffnen vielleicht mal ein Bauteil.

00:05:58: Also wie weit geht es?

00:06:00: Grundsätzlich gehen wir eigentlich erst mal immer von einer zerstörungsfreien Prüfung aus, um es quasi den Ende ihrer Frage zu beantworten, bevor wir aber in den Bestand gehen können.

00:06:11: müssen wir uns mit den Unterlagen vertraut machen.

00:06:13: Also wir stellen immer wieder fest, ohne Unterlagen des Bestands zu kennen macht es eigentlich fast keinen Sinn reinzugehen, weil man gar nicht weiß, ob das überhaupt passen kann, was wir da vorfinden.

00:06:24: Und wie wir es vorher eben auch hatten, welche Tiefe der Prüfung auch gewünscht ist, machen wir es davon abhängig, wie genau wir hinschauen.

00:06:32: Also natürlich... öffnen wir immer exemplarisch, Revi-Klappen oder dergleichen, also schauen in Unterdecken rein.

00:06:40: Nichtserstörungsfreie Prüfungen, sprich Bauteilöffnungen, kommen Gott sei Dank extrem selten vor.

00:06:46: Im blödsten Fall muss es aber auch einfach gemacht werden, wenn man sich gar nicht sicher sein kann, ob überhaupt die aktuell notwendigen Schutzziele gegeben sind.

00:06:55: Und wie ist da Ihre Erfahrung?

00:06:57: Unterschiede sich das hier nach Auftraggeber?

00:06:59: Haben Sie vielleicht, wenn der Kaufinteressenz Sie beauftragt?

00:07:03: Hat er vielleicht eher das Ziel, dass sie möglichst viele Mängel finden, die er dann einsetzen kann in seiner Reißverhandlung?

00:07:10: oder ist das nicht ein Wunsch, der quasi dann so geäußert wird zwischen den Zahlen?

00:07:15: Die Frage kann man eigentlich mit einem klaren Ja in beantworten.

00:07:18: Also wir als Sachverständige handeln ja auch unabhängig.

00:07:22: Und wir haben Gott sei Dank jetzt gerade in der Vergangenheit auch mit Auftraggebern zu tun, die mit ihrem Gegenpart auch Interesse haben, sich gut zu einigen und einen vernünftigen Vertrag abzuschließen.

00:07:34: Dieser Immobilienboom, wie wir den gerade vor Corona hatten, ist ein bisschen abgeflaut.

00:07:38: Jeder versucht jetzt vernünftig Geld zu investieren.

00:07:41: Und die Verkäufer wissen ganz genau, wenn sie nicht mit offenen Karten spielen, dann hat das rechtliche Konsequenzen und das wissen natürlich auch die Ankäufer und so was.

00:07:51: Zumindest meine Erfahrung aus der letzten Zeit, dass man eigentlich schon versucht, auf Augenhöhe sich zu begegnen und auch transparent mit Dingen umzugehen.

00:08:00: Und das ist eigentlich für uns die schönste Arbeitsbasis, weil wir dann einfach unsere Arbeit machen können, als Sachverständige agieren und einfach den Brandschutz des Gebäudes zu bewerten.

00:08:10: Ich würde jetzt gerne nochmal anknüpfen, Sie sagten ja, Sie beschäftigen mich viel auch mit den Dokumenten, die vorliegen, also die Baugenehmigung, die Pläne, die Sie haben, das Brandschutzkonzept.

00:08:19: Ich weiß, in der Realität liegt das nicht immer alles sofort auf dem Tisch.

00:08:23: Und selbst wenn man gräbt, findet man nicht alles.

00:08:26: Wie gehen Sie denn damit um, wenn Ihnen da wesentliche Dinge fehlen?

00:08:31: Also ich würde behaupten, in neun und neunzig Prozent der Fälle haben wir keine, zumindest aus brandschutztechnischer Sicht, saubere Aktenlage.

00:08:40: Saubere Aktenlage heißt für mich, die Unterlagen sind in dieser Reihenfolge da, wo wir sie vermuten würden.

00:08:45: Ich will damit gar nicht sagen, dass Unterlagen fehlen, sondern dass einfach ein Chaos in der Ablage besteht.

00:08:52: Weil es vielleicht jemand abgelegt hat, der andere Interessen verfolgt, sage ich jetzt mal, oder der schlicht wie keine Ahnung davon hat.

00:09:00: Also da muss man oft sehr kreativ sein.

00:09:03: Es bleibt auch nicht aus, dass wir dann zuerst anbieten mal in die entsprechende Behörde zu gehen, selber Akten, Einsicht vorzunehmen, dass wir auch wirklich wissen, was der letzte Stand ist, der davor legt, dass wir eine Basis haben.

00:09:17: Wir gehen auch teilweise in Archive von Auftraggebern suchen da selbstständig mal.

00:09:21: Und wenn wir das Glück haben, dass wirklich die Aktenlage digitalisiert ist, ist es wirklich auch viel Sucharbeit in digitalen Ordnern.

00:09:30: Oftmals ist dann sehr viel da, aber auch nicht immer.

00:09:33: Jetzt gehen wir mal so ein bisschen gedanklich ins Gebäude rein.

00:09:36: Sie haben ja schon einige Gebäude auch unter dem Fokus sich angeschaut.

00:09:40: Wo finden Sie denn da so typischerweise die größten Schwachstellen und Mängel?

00:09:45: Gibt es da Klassiker, die Ihnen immer wieder begegnen, wo Sie vielleicht schon sagen, auf Grundlage der Pläne, die Sie gesehen haben?

00:09:52: Wenn ich da reingehe, finde ich bestimmt X und Y. Da rechne ich schon mit.

00:09:57: Also tatsächlich weniger jetzt anhand der Unterlagen, sondern oftmals anhand der Erbauungszeiträume.

00:10:04: Also es gibt so ein paar Erbauungszeiträume, da weiß man sofort, wo die Probleme stellen liegen, einfach aus dem heraus, wie zu diesem Zeitpunkt gebaut worden ist.

00:10:14: Das getrifft klassisch Nachkriegsbauten.

00:10:16: Da waren Baustoffe einfach knapp.

00:10:18: In den Sitzgerjahren ist immer so ein klassisches Thema bei Beton-Rippendecken.

00:10:23: Betonüberdeckung, also euer Widerstandsfähigkeit von tragenden aussteifenden Bauteilen.

00:10:29: und dann Anfang der Neunziger.

00:10:31: Ja, hat man sehr viel ausprobiert, würde ich jetzt behaupten, nicht wenig Überwachung.

00:10:35: Also da kennt man die Schwachstellen, auch Anschlüsse von Trennwänden, Dranschutzklappen etc.

00:10:40: Also sagen wir es jetzt eine gewisse Erfahrung voraus und dann weiß man aber sehr schnell, wo Schmerzpunkte liegen und wo man mal drauf schauen muss.

00:10:51: Werbung.

00:10:52: Die Lindner Group steht für vorbeugenden Brandschutz aus einer Hand, der Gebäude und Menschen schützt.

00:10:58: Das Motto der Experten für integrierte Brandschutzlösungen, hundertprozent sicher, hundertprozent Lindner, damit es gar nicht so weit kommt.

00:11:07: Als Komplettanbieter begleitet Lindner ihr Projekt von der Planung über den Bau bis zum Betrieb mit individuellen geprüften und zertifizierten Brandschutzlösungen für Büro- und Industriegebäude.

00:11:19: Lindner Ihr Partner für ganzheitlichen Brandschutz.

00:11:25: Da wird ja sehr auch der Bestandsschutz ganz interessant, weil nur wenn Sie jetzt eine Decke finden, wo Sie sagen, die entspricht jetzt nicht in heutigen baurechtlichen Anforderungen, heißt das ja nicht, dass die jetzt unbedingt ertüchtigt werden muss.

00:11:39: Wie gehen Sie damit und wie erkennen Sie das?

00:11:41: Wie erkunden Sie, ob jetzt für einen Bauteil oder eine Situation, die Sie vorfinden, Bestandsschutz gilt oder nicht?

00:11:48: Bestandschutz ist ja auch ein riesen, riesen, riesen Thema, das wahrscheinlich noch, sagen wir mal, drei Tage Podcast füllen würde.

00:11:55: Na ja, zumindest eine Sonnerfolge wird es dazu noch gegen.

00:11:58: Die ist schon geplant.

00:11:59: Nächste Woche zeige ich die auf mit Rechtsanwalte Stefan Koch, das ich ganz gut mit dem Thema auskennt.

00:12:05: Das liefern wir dann noch nach zur Vertiefung.

00:12:07: Genau, also da gibt es ja auch verschiedene Ansätze.

00:12:10: Mir schauen halt natürlich jetzt auch, basierend auf der Aktenlage, ob das... zusammenpasst.

00:12:15: Manchmal hat man vielleicht einzelne Stellen, die nicht passen, aus welchen erfindlichen Gründen auch immer.

00:12:20: Und da ist es einfach wichtig, dass ein geschultes Auge drauf schaut.

00:12:24: Weil nur weil jetzt vielleicht die Decke die heutigen Anforderungen nicht mehr erfüllt, heißt es per se nicht, dass es falsch ist.

00:12:30: Wenn das Gebäudebauordnungskonform errichtet wurde und seitdem nicht verändert, also auch was die Nutzung angeht beispielsweise, dann unterliegt das ganze Gebäude in seiner Nutzung auch erst mal den Bestandsschutz.

00:12:42: Wenn man aber feststellt, dass Wesen die Schutzziele verletzt werden, dann ist das Thema Bestandschutz, steht dann auch auf wackeligen Beinen, muss man sich dann nochmal genauer anschauen.

00:12:53: Alles hat seine Grenzen auf jeden Fall auch der Bestandschutz, auch wenn es vielleicht mal so genehmigt wurde.

00:12:57: Ja, ganz klar.

00:12:58: Gut, typischerweise.

00:12:59: Wir haben jetzt ja gehört, was Sie sich da anschauen.

00:13:01: Das ist die bauliche Situation, die Sie vorfinden.

00:13:06: spielt in der organisatorischen Brandschutz dabei gar keine Rolle, hat ja eigentlich eine wichtige Funktion in einem Gebäude, das in Betrieb ist.

00:13:14: Schauen Sie sich das auch an.

00:13:16: Ziehen Sie sich die Brandschutzordnung hervor und können in irgendeiner Art und Weise überprüfen, wird das vielleicht in den Betrieb gelebt?

00:13:25: Da kommt es tatsächlich auch auf den Auftrag an.

00:13:28: erst mal, also wenn diese Unterlagen vorliegen und das organisatorische Brandschutz in irgendeiner Form.

00:13:35: erforderliches sei es jetzt im Versammlungsstätten, wo ein besonderes Augenmerk drauf gelegt wird oder vielleicht auch in Industrie bauten.

00:13:43: Schauen wir uns das natürlich an und geben vielleicht weitere Hinweise.

00:13:46: Aber oft ist es so, dass der organisatorische Brandschutz eigentlich ein bisschen ausgelagert ist zu dem tatsächlichen Gebäudebetreiber.

00:13:56: Das ist nicht immer der Besitzer.

00:13:57: Und da muss man halt schauen, wer welche Informationen benötigt.

00:14:01: Und da hinten informieren wir uns vielleicht, welche Informationen auffallen, wenn wir achten.

00:14:06: Manchmal sind es ja ganz offensichtliche Dinge, dass Feuerwehrpläne uralt sind, fehlen.

00:14:11: Wobei man auch sagen muss, Feuerwehrpläne gehören eigentlich noch zum Gebäude.

00:14:16: Flucht- und Rettungspläne ist dann mehr organisatorischer Brandschutz.

00:14:19: Wenn da ganz offensichtlich was auffällt, geben wir das natürlich weiter.

00:14:22: Da haben wir auch entsprechende Hinweispflicht.

00:14:24: Und sonst muss man einfach klären, wie weit es noch interessant ist.

00:14:30: Gebäudeverkäufer ist es unter Umständen manchmal gar nicht mehr relevant, dass sein Mieter und Gebäudenutzer da einen Mangel hat.

00:14:38: Also da hängt dann tatsächlich das Mietvertragsrecht auch mit drin, wer für was zuständig ist.

00:14:44: Ja, ein bisschen doch die Frage, ob jetzt da eher im Hintergrund ein Investorenwechsel stattfindet, aber der Betrieb in dem Gebäude läuft so weiter mit den bestehenden Nutzungen und vielleicht Mietern oder ob das auch alles wechselt, weil dann hat man ja auch wieder eine neue... Struktur beim organisatorischen Brandschutz.

00:15:01: Ja, aber da sind wir ja bei der Nutzung.

00:15:03: Das interessiert mich auch.

00:15:04: Also erleben Sie das, haben Sie vielleicht auch ein Beispiel für sowas, dass ein Brandschutzmangel, den Sie feststellen, auch tatsächlich die Nutzung, die zum Beispiel ein Kauferinteressent eigentlich im Sinne hat, dass sie das stark einschränken, was der dort machen will, gibt es solche Fälle.

00:15:20: Ja, wir hatten vor kurzem jetzt erst einen ganz interessanten Fall, der sich Gott sei Dank, muss man sagen, in Wohlgefallen aufgelöst hat.

00:15:27: Da war es aber wirklich so.

00:15:29: Es war ein sehr großes Hotel mit mehreren Hundert Zimmern.

00:15:33: Da war der Betreiber wirklich total engagiert, hat eine Top-Aktenlage gehabt, hat sich um alles gekümmert und dann wurde auch im Zuge einer TDD festgestellt, dass es wohl ein Problem mit den Anschlüssen der Trennwände gibt.

00:15:47: Man muss dazu sagen, das Gebäude hatte zwei bauliche Rettungswege über notwendige Flure geführt, also in dem Fall Trennmende bzw.

00:15:55: Flurwende.

00:15:57: Und wenn es da ein Problem gegeben hätte mit diesem Anschluss, hätten wir auch ganz schnell ein Problem mit dem ersten und zweiten Rettungsweg gehabt.

00:16:05: Und dann muss man sich natürlich schon die Frage stellen, was passiert in dem Brandfall.

00:16:09: Wir hatten da sogar noch eine Art Rauchabzugsanlage im notwendigen Flur.

00:16:16: die das Ganze vielleicht auch noch negativ beeinflusst hätte und jetzt dann die Kaschen gegeben, dann wäre ganz schnell der erste und zweite Rettungsweg ausgefallen.

00:16:24: Und das ist natürlich dann ein Sachverhalt, da kommen wir schon irgendwo in eine unmittelbare Gefährdung, wenn beide Rettungswege nicht benutzbar sind, das geht beides sonst durch die Feuerwehr nicht erreichbar ist.

00:16:35: Und da muss man schon mal auch sehr schnell genauer drauf schauen, wenn so eine Sachlage bekannt wird.

00:16:41: Und da konnten wir aber dann, Gott sei Dank, über eine Bauteilöffnung feststellen, dass die... die scheinbar anfangs angedachte Konstruktion gespitscht wurde, eine zweite Wand dahinter richte, was aber von außen nicht erkennbar war und tatsächlich auch bis dato für niemanden nachvollziehbar.

00:16:57: Aber gehen wir jetzt mal davon aus, Sie finden etwas und da ist tatsächlich ein dringender Nachbesserungsbedarf, wo Sie sagen, das muss jetzt eigentlich sofort passieren, damit die Nutzung, die jetzt vielleicht gerade auch schon läuft, sicher weiterlaufen kann.

00:17:13: Und das lässt sich aber nicht ad hoc regeln in dem Gebäude.

00:17:17: Wie geht man damit um?

00:17:19: Ja, möglichst transparent.

00:17:20: Auf jeden Fall alle beteiligt, die mal ins Boot holen und dann nach Lösungen suchen.

00:17:25: Also wir unterscheiden ja ganz oft auch in der Priorisierung.

00:17:28: Wie gesagt, wenn es dann irgendwo ein Leib und Leben gibt, gibt es im schlechtesten Fall keinen Auswert, dann ist vielleicht wirklich mal eine Nutzungsuntersorgung, wobei das kommt wirklich selten vor.

00:17:41: Und sonst eben alle an einen Tisch holen und überlegen, wann, wo, wie am besten investiert wird, weil Geld spielt dann natürlich auch immer eine Rolle, dass an der Stelle keiner ausgeben will, was wirklich notwendig ist.

00:17:54: Und da erstellen wir oft auch so einen Art Investitionsplan, Sanierungsplan, dass man einfach schaut, wie bekommt man die Schritte vernünftig abgearbeitet unter den gebotenen Schutzzielen.

00:18:06: Ja, das interessiert mich sowieso, wenn Sie sagen, Sie arbeiten einen Sanierungsplan.

00:18:10: Das kann Teil so eines Auftrags sein.

00:18:13: Es ist so eine Frage, die ich auch mitgebracht habe.

00:18:17: Wie das ist, wenn Sie typischerweise den Bericht abgeben, der da beauftragt war, ist das Projekt für Sie dann auch meistens beendet?

00:18:24: Oder sind Sie oft eingebunden dann in die folgenden Sanierungen, Überwachungen, die dann notwendig sind?

00:18:30: Ja, es ist tatsächlich schon, oder es kommt vor, dass wir feststellen, dass die Genehmigungslage vielleicht nicht ganz passt, dass es in kleinen Bereichen Umzungen gegeben hat, die aber nicht als genehmigungsrelevant entdeckt wurden.

00:18:45: Je nachdem, wenn es jetzt natürlich sonderbar ist, Gebäude Klasse IV, Gebäude Klasse V

00:18:49: etc.,

00:18:50: dann muss ein Brandschuss nachweisgeschrieben werden, beispielsweise, dann sind wir wieder mit dem Boot.

00:18:55: Oder vielleicht reicht manchmal auch schon eine kleine brandschutztechnische Stellungnahme zur ausreichenden Würdigung einer vorgefundenen Situation.

00:19:04: Man ist ja auch immer so ein Thema, man muss ja irgendwie mit den Ergebnissen, die man vorgefunden hat, umgehen und die ausreichend bewerten.

00:19:10: Ja, also es ist nicht immer vorbei, wenn wir mit unserer TDD durch sind.

00:19:15: Oder was tatsächlich häufig vorkommt, ist Pläne nacharbeiten.

00:19:19: Vorher wäre Pläne in Flucht- und Rettungspläne.

00:19:21: Das ist der Klassiker, würde ich behaupten.

00:19:24: Sie sind ja in dem Moment, wo sie sich das Gebäude so intensiv angeguckt haben, auch am tiefsten drin.

00:19:29: Das wäre wahrscheinlich nicht sehr sinnvoll, dann plötzlich jemand anderen mit dem Folgearbeiten zu beauftragen, auch aus Sicht des Auftraggebers.

00:19:35: Das kann ich nachvollziehen.

00:19:37: Ja, mich interessiert noch, wie dokumentieren Sie die Mängel, die Sie finden, oder sind vielleicht nicht immer Mängel, vielleicht dokumentieren Sie ja auch die Dinge, die in Ordnung sind, aber gibt es dafür Tools oder Vorlagen, mit denen Sie arbeiten, wie wird das dokumentiert bei Ihnen?

00:19:55: Also grundsätzlich arbeiten ja, sagen wir nicht nur Brandschutzbüros, sondern ja, Ingenieurbüros im Allgemeinen.

00:20:02: mit Begehungssoftware auch verschiedene Unternehmen.

00:20:05: Da kann man Mängel gut erfassen, auch nachfassen und vielleicht sogar eine Abarbeitung dokumentieren, die dann je nachdem, wie man es braucht, auch rechtssicher sind.

00:20:14: Also sprich, dass Datum nicht mehr verändert werden kann,

00:20:17: etc.,

00:20:17: etc.

00:20:18: Also da gibt es verschiedene Methoden.

00:20:20: Manchmal wird es auch ganz einfach über Excel-Tabellen ausgefüllt, sag ich mal, dass man feststellt, okay, Dokument A ist da, gibt es vielleicht den und den Sachverhalt.

00:20:29: Es wird dann einfach noch Tabelle festgehalten.

00:20:31: Also es ist auch immer so ein bisschen Anspruch des Auftraggebers, in welcher Form die Daten am Ende vorliegen müssen.

00:20:39: Gut, der hat ja vielleicht auch Systeme, in denen er es weiter verarbeiten will und hat dann auch bestimmte Wünsche.

00:20:44: Wie sieht das denn aus?

00:20:45: Sie haben ja schon gesagt, nicht immer sind die Betreiber oder die Besitzer so perfekt vorbereitet und haben auch alle Unterlagen bereit.

00:20:52: Aber was sind denn so ihre Empfehlungen, sowohl jetzt für ein Käufer als auch für ein Verkäufer, um sich frühzeitig abzusichern?

00:20:59: und Transparenz über diesen brandschutztechnischen Status von einem Gebäude zu erhalten.

00:21:05: Also erst mal noch zu den Unterlagen, was wir bisher so komplett nicht angesprochen haben eigentlich, ist es selbstverständlich, da können natürlich auch die Unterlagen der sicherheitstechnischen Anlagen mit dazu, die die Betriebssicherheit in Wirksamkeit bestätigen.

00:21:20: Also das ist auch ein ganz wesentlicher Teil und die Empfehlung wäre, sich einfach mal genauer diesen Brandschutzartikel, der sich in den Bauordnungen befindet, anzuschauen, also dass eben auch die entsprechende Instandhaltung des Gebäudes vollgeschrieben ist.

00:21:37: Und ich glaube, das wird unterwegs viel zu häufig vergessen, dass auch ein Gebäude-Eigentümer, der jetzt vielleicht keinen Verkauf plant oder auch keinen Ankauf geplant wird, sich diesen Artikel mal zu Gemüte führen sollte.

00:21:52: Weil da wird man ganz schnell drauf gestoßen, dass eben auch der Unterhalt eines Gebäudes sehr wichtig ist und auf Stand gehalten werden muss, weil man sonst das Eigentümer sehr schnell auch rechtlich haftet.

00:22:04: Und Ihnen macht es dann das Leben natürlich viel leichter bei der TDD, wenn Sie auch die Prüfprotokolle der TGA zum Beispiel vorliegen haben und das nachvollziehen können, was vielleicht einmal ein Prüfer vermerkt hat.

00:22:17: Genau, das ist vollkommen richtig.

00:22:19: Natürlich macht es uns das Leben leichter und man muss auch dazu sagen, es sind ja nicht nur wir Brandschutzplaner beziehungsweise Behörden, die auf die Finger klopfen.

00:22:28: Oftmals haben wir Versicherungen auch da ein Interesse dran, dass die sicherheitstechnischen Anlagen in Ordnung sind.

00:22:34: Und über die Versicherungsprämie lässt sich das ja auch recht schnell munitär wieder bewerten.

00:22:39: Also wenn der Anlage da ist, muss die natürlich funktionieren.

00:22:43: Anlagen helfen eben auch, weil das die Hörungsung ist.

00:22:47: Ja, definitiv.

00:22:48: Manchmal hilft nichts anderes außer viel Anlagentechnik, um etwas, was auch vom Baurecht her völlig in Ordnung ist, dann am Ende auch noch versichert zu bekommen und so betreiben zu können, dass man das als Betreiber da auch abgesichert ist, natürlich.

00:23:04: Fällt Ihnen ein Fall auch ein aus Ihrer Praxis, wo Sie sagen, da konnte ich besonders viel draus lernen oder da sind die Punkte, über die wir jetzt gesprochen haben, vielleicht besonders lakativ zu schildern, so ein herausstechendes Beispiel?

00:23:19: Ja, wie gesagt, dieses Hotelbeispiel, das ich vorher schon genannt hatte, das war krass für alle Beteiligten, muss man wirklich so sagen, weil es war anfangs, man geht ja in den Gebäude rein und hat dann so einen Eindruck von dem Gebäude.

00:23:33: Und der Eindruck war eigentlich erst mal total super.

00:23:37: Und dann denkt man sich, man spinnt das sehr schon so ein bisschen weiter, er taugt sich dabei, okay, jetzt müssen wir noch das und das anschauen und dann passt das alles.

00:23:44: Und dann kriegt man so eine Information, in dem Fall haben wir ein Bild bekommen, das wird doch bitte mal bewährten und abgleichen sollen.

00:23:50: Und dann sieht man dieses Bild und denkt sich, okay, wo kommt das her, was steckt dahinter?

00:23:55: Und dann geben wir auf Ursachenforschung.

00:23:57: Und dann hat sich das komplett ins Gegenteil gewandelt und dann war erst mal... Ja, will nicht sagen Ratlosigkeit, aber man schaut dann natürlich, dass man schnellstmöglich eine Lösung herbekommt und das irgendwie klärt diese Thematik.

00:24:13: Und was wir auch Gott sei Dank betonen müssen, wir hatten ein super Brandschutzsauchverständigen auf der Gegenseite.

00:24:19: Also wir

00:24:20: haben

00:24:20: den Verkauf betreut und auf der Gegenseite war jemand, der den Ankauf betreut hat.

00:24:25: Da konnte man sich einfach gemeinsam an den Tisch setzen.

00:24:27: Wir haben ein ähnliches Verständnis, oder eigentlich ja ziemlich gleiches Verständnis davon gehabt, was jetzt gemacht werden muss oder was jetzt die nächsten relevanten Schritte sind.

00:24:37: Und dann haben wir das Gott sei Dank auch durch Bauteilöffnungen relativ schnell in eine gute Richtung bekommen.

00:24:44: Und sowas gibt uns immer total viel.

00:24:46: Also man hat da eine unglaubliche Lernkurve, weil man hat einfach nicht damit rechnet, was jetzt noch alles passiert.

00:24:52: Also bestand das immer ein bisschen die Wundertüte.

00:24:55: Und es ging gut aus und das ist ja was, das freut dann alle Beteiligten, wenn am Ende alle der Meinungen sind, das passt jetzt so wie es ist und das Gebäude kann in dem Fall dann verkauft werden, genau.

00:25:06: Haben Sie es auch umgekehrt schon mal erlebt, dass das eigentlich ein Verkauf schon weit gedient war oder die Verhandlungen darüber?

00:25:16: und dann haben Sie bei einer TDD Dinge gefunden, die dazu geführt haben, dass der Ankäufer sagt, dann lass ich lieber die Finger von dem Gebäude, das ist mir... zu teuer, zu riskant, der Schlummer zu viel, Potenzial für Kosten?

00:25:31: Eher sogar schon ganz anders, dass Gebäude gekauft wurden, die in einem Missarabienzustand waren.

00:25:37: Wobei man auch sagen muss, es war vorrangig zu Zeiten vor Corona, als wir noch in dieser Immobilienplasse waren.

00:25:43: Und da sind wir oft dann erst eingestiegen, als die Gebäude quasi schon im Portfolio waren.

00:25:49: Und dann hat man sich oft gedacht, hoffentlich war der Preis Nachlass groß genug, dass man das wieder hin gebogen bekommt.

00:25:56: Okay, vielleicht war damals das Geld so billig und so viel Geld im Immobiliensystem, dass das nicht so kritisch war wie heute.

00:26:06: Sie haben es ja schon geschildert, dass... Heute vielleicht ein bisschen reeller gewirtschaftet wird und man genauer hinschaut und Risiken eher vermeidet.

00:26:16: Vielleicht hat sich da auch nicht alles so negativen verändert, ist so mein Eindruck.

00:26:21: Ich glaube, was das angeht, nicht nein.

00:26:23: Also diese Risikopereitschaft, die findet man jetzt momentan eigentlich weniger.

00:26:28: Und vor allem auch zu damaligen Zeit wurden ganz viele Gebäude ohne eine TLD angekauft, fairkauft.

00:26:36: Ich würde behaupten, wir kriegen sogar mit, dass mittlerweile Einfamilienhäuser bewertet werden müssen.

00:26:41: Also das ist jetzt nicht von meiner beruflichen Praxis tatsächlich eher aus dem privaten Bereich draufgestoßen, dass Banken wirklich mittlerweile Tiere, die es für Einfamilienhäuser fordern.

00:26:51: Und das ist schon auch eine Ansage, die wir in der Immobilienwirtschaft, im Bereich unserer Arbeit tatsächlich auch so dem zustimmen können.

00:27:02: Okay, da werde ich tatsächlich auch nicht draufgekommen.

00:27:05: In meiner Vorstellung war das doch eher größere Gebäude in der Regel, Sonderbauten, auch natürlich von institutionellen Investoren vielleicht, die sagen, das möchte ich genauer wissen, finde ich schon überraschend.

00:27:19: Aber Brandschutz ist überall wichtig, das können wir ja, glaube ich, sowieso... unterschreiben auch im privaten, ja, gehen wir mal wieder zurück zu dem Hauptgeschäft der institutionellen Anleger oder auch im Industriebereich, glaube ich, hat da ja einiges sicherlich laufen mit TDDs.

00:27:37: Wenn Sie jetzt den Geschäftsleitungen oder den Investoren so einen wichtigen Ratschlag mitgeben dürften in Sachen Brandschutz bei Bestandsbauten oder eben TDD, was würden Sie da empfehlen?

00:27:51: rechtzeitig entsprechende Fachleute mit an Bord holen.

00:27:54: Umso früher, umso besser.

00:27:57: Und damit meine ich jetzt nicht nur Brandschutzplaner, sondern auch andere Instanzen.

00:28:02: Weil ich sage mal, wir Brandschutzplaner, wir kennen uns im Brandschutz aus, aber jetzt vielleicht nicht abschließend im Bauordnungsrecht, wenn ich jetzt an Architekten denke und in der TGA ist sowieso, also diese ganzen sicherheitstechnischen Anlagen, sollte man sich Fachleute an die Hand holen und das gemeinsam bewerkstelligen.

00:28:19: Ich sage mal, dieser vielleicht fünfstellige Bereich, der dann am Anfang investiert werden muss, um am Ende des Tages ein dreistelliger Millionen-Betrag abzuwickeln, ist ein relativ kleiner Invest, und man bekommt ein ganz anderes Gefühl über den Zustand des Gebäudes.

00:28:36: Wenn Sie es ja sagen, Spezialisten zu warte ziehen, dann möchte ich ja doch nochmal nachfragen, wie ist das denn bei Ihnen?

00:28:43: immer eine Teamarbeit, wenn sie so ein größeres Gebäude mit verschiedenen Anlagentechnik sich anschauen.

00:28:49: oder geht sie da als Einzelkämpferin rein und sagen, das durchschaue ich alles, wie funktioniert das?

00:28:56: Ja, es kommt darauf an, was wir alles bewerten müssen und es auch natürlich Aufwandzeit spielt da eine große Rolle.

00:29:04: Also wenn es jetzt natürlich ein überschaubares Gebäude ist und man hat jetzt, sagen wir mal, Monatzeit, da irgendwie das alles anzuschauen und... zusammenzuschreiben, dann ist es tatsächlich mal eine Aufgabe für einen allein, überhaupt kein Thema.

00:29:17: Wenn es jetzt hier zum Beispiel in einem Hotel eins zum anderen kommt und dann aber alles noch schnell geben muss, weil ein Unterschriftstermin ansteht, dann muss man dann wirklich kräftig bündeln und Kollegen zusammentrommeln, was geht, dass man dieses Arbeitspens und das dann auf einmal auf einen zukommt, untergebracht bekommt.

00:29:35: Und dann können es auch Kollegen aus verschiedenen Instanzen sein.

00:29:38: Also vielleicht mal aus der Löschanlagenplanung mit dazu oder Zeichner mit dazu, die sich mit Plänen auskennen.

00:29:45: Ja, man merkt auch schon, das ist eine vielseitige Aufgabe.

00:29:48: Und Sie dachten schon im Bestand ist ja sowieso immer eine Überraschung, was einen jetzt erwartet.

00:29:53: Aber Schildern sieht auch vielleicht nochmal.

00:29:54: abschließend, was macht für Sie so den Reiz einer TDD aus im Vergleich zu anderen Aufgaben, die man im Brandschutz hat?

00:30:02: Ja, wenn man tatsächlich nie weiß, mit was man konfrontiert wird, auf was es am Ende des Tages hinausläuft.

00:30:07: Und ich glaube, es so geht es ganz, ganz vielen Brandschutzplanern, dass die das auch mögen, wenn man so einen richtigen Hirnschmalz auch reinstecken muss, um dann vielleicht Lösungen zu finden für Probleme, die einen auf dem Weg begegnen.

00:30:21: Ich mit Instanzen austauschen kann, sei es mit anderen Fachberatern, mit Gegenseiten, also einfach diese Abwechslung.

00:30:27: dass man vorher nicht so genau weiß, wo man am Ende des Tages endet oder wo es sich das Ganze hinverläuft.

00:30:33: Gut, vielen Dank Frau Kranz für das aufschlussreiche Gespräch und die vielen praxisnahen Einblicke in die Besonderheiten einer TDD mit Fokus Brandschutz.

00:30:43: Schön, dass Sie Ihre Sicht darauf heute mit uns geteilt haben.

00:30:45: Danke, hat mich sehr gefreut und war auch für mich ein sehr spannendes Gespräch, das alles mal zu dekapitulieren.

00:30:53: Die gelingert hat man gar nicht so oft sonst manchmal.

00:30:55: Ja, das freut mich.

00:30:57: Ja, und liebe Hörerinnen, liebe Hörer, danke fürs Zuhören heute.

00:31:00: Wenn Sie keine Folge mehr verpassen möchten, abonnieren Sie doch einfach jetzt noch schnell.

00:31:04: Feuer trotz on air.

00:31:06: Bei Fragen oder Themen wünschen Sie auch gerne Kontakt mit uns auf und.

00:31:10: Der beste Weg für Sie, um stets auf dem Laufenden zu bleiben im vorbeugenden Brandschutz, ist natürlich unser Newsletterbrand aktuell.

00:31:16: Den finden Sie auf www.feuertrutz.de.

00:31:19: Für heute sage ich aber bis zum nächsten Mal und bleiben Sie sicher!